富山でアパート相続をする場合の注意点
安土珠里― 賃貸オーナーが知っておくべき資産承継のポイント ―
目次
はじめに
富山では、土地やアパートを所有しているご家庭も多く、相続の相談の中でも「アパートの相続」は非常に多いテーマの一つです。
しかしアパートは、預金のように簡単に分けられる財産ではありません。土地・建物・家賃収入・借入金など複数の要素が関わるため、分け方や準備を間違えると家族間のトラブルや税負担の問題につながることもあります。
特に富山のように、地主の方や賃貸オーナーが多い地域では、アパートを誰が引き継ぐのか、相続税はどの程度発生するのか、将来の賃貸経営をどうするのかといった点を事前に整理しておくことが重要です。
実際に相談の現場では、
- アパートを誰が引き継ぐのか決まっていない
- 相続税の負担が想定より大きかった
- 兄弟で共有になりトラブルになった
といったケースが少なくありません。
この記事では、富山でアパート相続を考えている方に向けて、相続時に注意すべきポイントや、資産を守りながら引き継ぐための考え方についてわかりやすく解説します。
アパート相続が難しい理由
アパート相続が難しい最大の理由は、
「収益不動産」であることです。
アパートは
・土地
・建物
・家賃収入
・借入金
・管理契約
など、さまざまな要素が組み合わさった資産です。
そのため、単純に分けることが難しく、
分け方を間違えると将来のトラブルにつながります。
注意点① アパートは簡単に分けられない
アパートは預金のように
きれいに分割できる財産ではありません。
例えば相続人が2人いる場合でも
- アパートを共有にする
- どちらか1人が相続する
- 売却して分ける
などの選択が必要になります。
特に注意したいのが実際に相談の現場では、
- アパートを誰が引き継ぐのか決まっていない
- 相続税の負担が想定より大きかった
- 兄弟で共有になりトラブルになった
といったケースが少なくありません。特に注意が必要なのは共有名義です。
アパートを共有名義にすると
- 大規模な修繕判断すること
- 貸家として賃貸契約すること
- 現金化するために売却すること
- 現在の建物を取り壊し建替えすること
などの意思決定を
共有者の持ち分の過半数以上もしくは全員の同意で行う必要があります。（ここで大事なのは持ち分過半数ということにも注意が必要です。）
そのため、将来的にトラブルになるケースも少なくありません。
注意点② 相続税の負担を把握する
アパートを相続する場合、相続税にも注意が必要です。
相続税とは、亡くなった方の財産を引き継ぐときに発生する税金です。
被相続人が亡くなってから10か月以内に申告することが必要な手続きです。
アパートの場合
- 土地は路線価×㎡数×（1-借地権割合×借家兼割合×賃貸借割合）＝貸家建付地の評価額
- 建物は固定資産税評価額×（1-借家権割合×借地権割合）＝借家評価額
などの計算方法をもとに相続税の評価額が計算されます。通常の土地・建物よりも大幅に評価額が軽減されます。
ですが特に富山のように
- 土地を多く所有している
- 賃貸アパートがある
という場合、
資産総額が大きくなるケースがあります。
事前に相続税のシミュレーションをしておかないと、
- 納税資金が足りない
- 不動産を売却しなければならない
といった状況になることもあります。
注意点③ アパート経営を引き継ぐ人を決める
アパートを相続する場合、
賃貸経営を誰が引き継ぐのかを決めることも重要です。
アパート経営は所有するだけではなく、下記の経営に必要な項目があります。
- 空室の募集、新規契約の締結
- 入居者のクレーム対応
- 入居中の修繕対応
- 退去立会、退去精算
- ビルメンテンス保守
- 収支内容の確認、固定費の把握
- 管理会社とのやり取り
などの管理が必要になります。
相続人の中に
- アパート経営に詳しい人
- 経営を引き継げる人
がいない場合、
アパート経営がうまくいかなくなる可能性もあります。
そのため、相続前の段階で
「誰がアパートを管理するのか」
を整理しておくことが重要です。
注意点④ 不動産の価値を正しく把握する
アパート相続でよくある問題の一つが、
不動産の価値を正しく把握していないことです。
不動産の場合、「相続税の評価」と「時価の評価」は評価方法が違います。「相続税の評価」は税法、「時価の評価」は民法により算出されます。相続税の評価の場合は土地は路線価、建物は固定資産税評価額で算出しますが、時価評価をする場合は、通常の土地・建物は場合は「取引事例比較法」を採用するのに対して、アパートは「収益還元法」を採用し算出されます。つまり、満室想定での賃料収入に基づく利回りで算出されます。
ですので例えば
- 築年数が古い
- 空室が多い
- 修繕が必要
などの場合、
想定していた価値より低くなることもあります。
逆に、立地や土地の価値によっては
資産価値が高いケースもあります。
そのため、
- 不動産の評価
- 収益状況
- 将来の収益性
などを含めて
資産全体を分析することが重要です。
アパート相続でまずやるべきこと
アパート相続を考える場合、まず次の3つを整理することが大切です。
① 財産の現状把握
- 土地の登記簿謄本
- 建物の固定資産税評価額
- 現時点での借入金
- 現時点での家賃収入
- 空室状況（入居率等）
- 修繕費やその他保守経費
などを整理します。
② 相続シミュレーション
現在の財産状況をもとに
- 現時点での相続税評価額の算出
- 現時点での遺産分割の算出
- 現時点から相続になるであろう将来の資産状況
を確認します。
③ 相続対策の検討
シミュレーションをもとに下記の相続対策を比較検討します。（下記はごく一部です）
- 遺言書の作成する
- 生前贈与をする
- 生命保険にはいる
- 養子縁組をする
- 投資信託を検討する
- 不動産を購入する
- 不動産を売却する
- 家族信託を検討する
まとめ
富山でアパート相続をする場合、特に重要なのは次の4つです。
・アパートは分け方が難しい
・相続税の負担を把握する
・賃貸経営の引き継ぎを決める
・資産価値を正確に把握する
アパート相続は、単なる手続きではなく
資産承継の設計とも言えるものです。
事前に準備をしておくことで、
家族のトラブルを防ぎながら資産を引き継ぐことができます。
アパート相続に不安がある方へ
ここまでお読みいただきありがとうございます。
相続の問題は、実際に起きてから考えるよりも
事前に整理しておくことで解決できるケースがほとんどです。
しかし多くの方が
- 何から始めればいいかわからない
- 自分の財産状況が整理できていない
- 不動産をどう分けるべきか悩んでいる
という状態のまま時間が過ぎてしまいます。
当事務所では、まず
財産の現状を整理し、相続シミュレーションを行ったうえで
複数の相続対策の選択肢をご提案する
「相続設計型コンサル」を行っています。
相続の形は
100人いれば100通りあります。
ご家族の状況や財産の内容によって
最適な対策は大きく変わります。
もし
- 相続対策を何から始めればいいかわからない
- 不動産をどうするか悩んでいる
- 家族が揉めない相続にしたい
という方は、一度ご相談ください。
初回相談では
現在の状況を整理し、今後の方向性をわかりやすくお伝えします。
アパートを所有している場合、
- 相続税はどれくらいかかるのか
- 不動産はどのように分けるべきか
- 将来の資産はどうなるのか
といった疑問を持つ方も多いと思います。
当事務所では、まず財産の状況を整理し、
相続シミュレーションを行ったうえで
複数の相続対策の選択肢をご提案しています。
もし
- アパート相続について考え始めている
- 相続対策を何から始めればいいかわからない
という方は、お気軽にご相談ください。
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