士業に相談する前に考えるべきこと

――相続の成否は「不動産の見方」で9割決まる

はじめに：相続相談が迷走する本当の理由

相続の相談現場で、私が一番多く見る失敗パターンがあります。
それは――

「不動産の評価が曖昧なまま、話を進めてしまうこと」

税金の話、遺産分割の話、手続きの話。
どれも大事です。
しかし、相続財産に不動産が含まれる場合、
不動産の捉え方を間違えた時点で、相続はほぼ失敗します。

1. 相続トラブルの中心には、必ず「不動産」がある

実務上、相続で揉めるケースの多くはこうです。

• 現金は少ない
• 財産の大半が不動産
• 分けにくい・評価が分かれる

この状態で、
「とりあえず法定相続分で」
「とりあえず税金を安く」
と進めるのは、火種を抱えているのと同じです。

なぜなら、不動産は

• 分割しにくい
• 評価方法によって金額が変わる
• 感情が乗りやすい

という、相続トラブルの三要素をすべて満たしているからです。

2. 「評価額＝価値」ではないという落とし穴

ここが、士業間でもズレが出やすいポイントです。

• 税務上の評価
• 法律上の扱い
• 実際に売れる価格

これらはすべて別物です。

たとえば、

• 相続税評価額は低い
• しかし市場では売りにくい
• 収益性も将来性も低い

こうした不動産を
「評価額が低いから有利」と判断すると、後から必ず歪みが出ます。

3. 行政書士 × 宅建士だから見える「本当の判断軸」

私は行政書士であり、宅地建物取引士でもあります。
だからこそ、相続において常に意識している視点があります。

それは、

この不動産は「残すべき資産」なのか
それとも「整理すべき負債」なのか

という視点です。

書類上は資産でも、

• 管理コストが高い
• 共有になると身動きが取れない
• 将来、子世代の足かせになる

そうした不動産は、
相続前後で戦略的に扱う必要があります。

4. 士業に行く前に整理すべき3つの不動産視点

士業に相談する前に、最低限これだけは考えてください。

① 不動産を「誰が・どう使う前提」なのか

住むのか、貸すのか、売るのか。
ここが決まらなければ、正しい評価はできません。

② 分けたいのか、引き継ぎたいのか

平等に分けるのか、役割を決めて引き継ぐのか。
不動産は分割より承継向きの資産です。

③ 将来の出口まで見ているか

「今」だけでなく、
5年後・10年後にどうするか。
出口戦略のない相続は、ほぼ確実に揉めます。

5. 相続は「手続き」ではなく「不動産戦略」

相続を、

• 税金対策
• 書類作成
• 名義変更

だけで終わらせてしまうと、
不動産は“置き土産”になります。

相続とは、
家族の将来と不動産をどう結びつけるかを決める行為です。

そのためには、

• 法律
• 手続き
• 不動産の実務感覚

この3つを同時に見られる視点が欠かせません。

おわりに：次にやるべきこと

相続に不動産が含まれているなら、
最初にやるべきことは一つです。

「この不動産を、どう扱う相続にしたいのか」
を明確にすること。

その上で、必要な士業を使う。
これが、揉めない相続の王道です。

投稿者プロフィール

安土珠里

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