富山の相続不動産、まず何から？手続き完全MAP
安土珠里相続が始まった瞬間、多くの方がいきなり「名義変更（相続登記）」に飛びつきます。
でも、不動産相続は登記がゴールではありません。
本当に大事なのは「その不動産をどう扱うか（持つ・貸す・売る・分ける）」を決めること。ここを飛ばすと、あとから地獄を見ます（共有・空き家・揉める・税金のミス…全部ここ由来です）。
この記事は、富山で相続不動産に直面した方が、最短で迷子にならないための手続き完全MAPです。
最後まで読むと、あなたが今どこにいて、次に何をやるべきかが“一本道”になります。
目次
まず結論：最初にやるのは「登記」じゃない
最初の一手はこれです。
- 死亡届後の“相続の全体像”を確定（相続人・財産・遺言の有無）
- 不動産の現状把握（権利関係・評価・利用状況）
- 分け方の方針決定（共有を避ける設計）
- 必要な手続き（遺産分割協議書→登記→売却/賃貸/管理）
登記は「決めた結果として」やるものです。
逆に、決めずに登記すると“共有名義の爆弾”が完成します。
手続き完全MAP（全体の流れ）
ここからが本題。あなたの状況に当てはめて進めてください。
STEP0：遺言書があるか確認（最優先）
- 自筆証書遺言：自宅保管・法務局保管の可能性
- 公正証書遺言：公証役場で作成されている可能性
注意：自宅から遺言書が出てきても、勝手に開封するとアウトの場合があります（検認手続きが必要なケース）。
まずは「形式」と「保管状況」を確認。
STEP1：相続人を確定する（戸籍）
不動産相続は、相続人が1人でも漏れると詰みます。
やることはシンプルで、戸籍を出生から死亡まで繋げること。
- 亡くなった方の戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）
- 相続人の現在戸籍
この段階でよくある落とし穴：
- 前婚の子、認知、養子縁組
- 代襲相続（既に子が亡くなっていて孫が相続人になる）
STEP2：財産の全体像を作る（不動産は“単体で見ない”）
不動産だけ先に決めようとすると、配分バランスが崩れて揉めます。
必ず、相続財産をざっくり棚卸しします。
- 不動産（家・土地・農地・貸家・空き家）
- 預貯金・有価証券
- 保険金（みなし相続財産）
- 借金・保証・未払い
- 生前贈与の有無（特に数年以内）
ここで「相続放棄」や「限定承認」の検討が必要になることもあります。
相続放棄は原則3か月。不動産を触りすぎると放棄できなくなるリスクもあるので、借金が疑わしい場合は早めに整理。
不動産相続：ここが本丸（評価と出口設計）
STEP3：不動産の現状を“3点セット”で把握する
不動産は、見た目じゃなく「書類」で判断します。最低でもこの3点。
- 登記簿（全部事項証明書）
- 名義は誰か
- 抵当権が残ってないか
- 地目（宅地？田？畑？）
- 持分（共有？単独？）
- 固定資産税納税通知書（評価証明）
- 固定資産税評価額
- 課税明細（地番・家屋番号）
- どの不動産が相続対象か一発で整理できる
- 現況（住んでる？空き家？賃貸中？）
- 入居者がいるなら賃貸借契約書
- 管理会社がいるなら管理契約
- 修繕履歴、雨漏り、境界問題の有無
ここで「田・畑（農地）」が混ざると、別ルールが絡みます。農地は売却も転用も自由ではないことがあるので、早い段階で切り分け必須。
STEP4：分け方を決める（共有は“極力避ける”）
不動産相続で揉める最大原因は、ほぼこれ。
共有名義
→ その場は丸く収まります。
→ しかし将来、売るにも貸すにも修繕にも、全員の合意が必要になり、だいたい止まります。
→ 共有者が亡くなると相続人が増殖して詰みます（雪だるま方式）。
だから基本方針はこうです。
- 可能なら単独相続（1人が不動産を取得）
- 他の相続人には預金等で調整
- 預金が足りなければ
- 代償分割（不動産取得者が他へ代償金を払う）
- 換価分割（売って現金で分ける）
- 賃貸運用して収益配分（※設計が必要）
「実家は売るなんて…」と感じる方も多いですが、売却は“冷たい選択”ではなく、揉めない・残さない・負担を次世代に渡さないという優秀な解決策になることもあります。
手続き編：必要書類と順番（迷わない版）
ここからは実務の順番です。
STEP5：遺産分割協議書を作る（遺言がない場合）
相続人全員で、誰が何を相続するかを決めます。
不動産は特に「物件の特定」が命。
- 所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積
- 持分があるなら持分も
- 登記に使うなら、登記簿の記載と一致させる
協議書が甘いと、法務局で差し戻し。
また、相続税や二次相続も見据えて、分割案の“意味”が必要です。
STEP6：相続登記（名義変更）
2024年から相続登記は義務化され、基本は取得を知った日から3年以内が目安です。
放置していい時代は終わりました。
ただし繰り返しますが、登記は「分け方が決まってから」。
STEP7：出口（持つ・貸す・売る・たたむ）を実行
登記が終わってからが本番です。
- 住む：リフォーム計画、名義人の居住実態、共有回避
- 貸す：賃料査定、募集条件、管理体制、修繕積立
- 売る：査定→媒介→測量/境界→残置物→売買契約
- 空き家をたたむ：解体・残置物・近隣調整・補助制度の確認
空き家は放置すると価値が落ちるだけでなく、管理責任も増えます。
「いつかやる」は、だいたい“やらない”の別名です。
よくある失敗パターン（富山でも全国共通で多い）
- 兄弟で共有にしたまま10年放置 → 売れない・揉める
- 固定資産税だけ払い続けて、何も進まない
- 境界未確定で売却が止まる
- 賃貸中の実家を“なんとなく相続”してトラブル
- 農地が混ざっていて、売却できずに詰む
- 相続人の確定が甘く、あとから相続人が出てやり直し
相続は「手続き」ではなく「意思決定」です。
意思決定が弱いと、手続きがどれだけ正しくても失敗します。
いますぐ使える：チェックリスト（これだけやれば迷わない）
□ 遺言書の有無を確認した
□ 相続人を戸籍で確定できた
□ 財産一覧（不動産・預金・保険・負債）ができた
□ 不動産の登記簿を取得した
□ 固定資産税の課税明細で物件を洗い出した
□ 現況（空き家/居住/賃貸）を整理した
□ 共有を避ける分割案を検討した
□ 遺産分割協議書（不動産特定まで正確）を作れる状態
□ 登記の段取りが組める
□ 登記後の出口（売却/賃貸/管理/解体）まで決めた
まとめ：あなたが今やるべき「次の一手」
最後に、状況別に“次の一手”を置いておきます。
- 何から手を付けていいか分からない
→ 「相続人確定」と「財産棚卸し」を同時に進める - 不動産が絡んで揉めそう
→ 共有回避を前提に、代償・換価も含めた分割案を作る - 空き家がある
→ 固定資産税明細＋登記簿＋現況写真で、出口（売る/貸す/解体）を決める - 農地がある
→ 不動産の中で別枠扱い。早めに切り分けないと全体が止ま
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