富山で困らない相続法改正の最新対策ガイド

2026年3月1日 最終更新日時 : 2026年2月27日 安土珠里安土珠里

目次

―「貸付用不動産の評価方法の厳格化（5年ルール）」を、富山の不動産相続“現場目線”で整理する―

富山で相続相談を受けていると、ここ1〜2年で確実に増えた質問があります。
それが――

  • 「相続税対策で賃貸アパートを買う（建てる）のって、まだ有効なんですか？」
  • 「“駆け込み節税”はもう潰されたって聞いたけど、何がどう変わるの？」
  • 「うちのケースは5年ルールに引っかかる？」

この疑問に、2026年度（令和8年度）税制改正で明確な方向性が示されました。
結論から言うと、今回の改正は、いわゆる「相続直前に賃貸不動産を買って評価を落とす」型の対策に対し、制度側が正面から“待った”をかける内容です。

本記事では、富山で不動産を持つご家庭（実家・賃貸物件・土地・農地が絡むケース）向けに、
「何が変わるか」→「誰に影響が出るか」→「今やるべき優先順位」を、解説します。

※本稿は、2025年12月26日閣議決定の税制改正大綱時点の情報をベースにしています。運用は今後の法令・通達等で具体化される可能性があります。

1. 今回の改正で「何が変わる」のか

今回のポイントは、たった一行で言えます。

相続（または贈与）の直前5年以内に取得・新築した“一定の貸付用不動産”は、通達評価（路線価・固定資産税評価額ベース）ではなく、原則「通常の取引価額（時価に相当する金額）」で評価する方向に変わる。

加えて、実務の目安として「取得価額ベースの80%」という基準が示されています。

つまり――
“評価を4〜6割まで落とす”発想の不動産節税は、制度上の主戦場から外れる、ということです。

2. 改正の背景：なぜ「貸付用不動産」が狙われたのか

相続税は「時価」で課税される建付けですが、現実の評価は国税の評価ルール（評価通達）に沿って行われます。
このとき、貸付用不動産は次の理由で“評価が下がりやすい資産”になりがちです。

  • 不動産の評価は、現金と違って「その日の市場価格」でストレートに課税されない
  • 賃貸中だと、利用制限や収益性の見方によって評価が下がりやすい局面がある
  • 結果として、現金を賃貸不動産に組み替えると、課税価格が圧縮されるケースが出る

ここに「相続直前に買う／建てる」という動きが重なると、制度としては公平性を崩しやすい。
だから今回、「極端な節税スキームの抑制」を目的に、評価方法の見直しが盛り込まれた――という流れです。

3. 改正の核心：「5年ルール」と「80%」の意味を正しく理解する

3-1. 「5年ルール」とは何か

対象は原則として、

  • 課税時期（相続開始・贈与）の前5年以内に
  • 対価を伴う取引により取得、または新築した
  • 一定の貸付用不動産

と整理されています。

ここで大事なのは、単に「賃貸物件全部が時価評価になる」ではない点です。
あくまで“直前5年以内”という時間軸が強烈なフィルターになります。

3-2. 「通常の取引価額（時価に相当）」って何？

法律の表現は「通常の取引価額に相当する金額」。
実務としては「時価そのもの」とイコールではありませんが、少なくとも、

  • 路線価・固定資産税評価額で淡々と計算して終わり
    という世界観から、“実際の取引価格に寄せる”方向へ重心が移る、という理解が安全です。

3-3. 「取得価額×80%」は、何を意味する？

実務の解説では「取得価額を基に地価変動等を考慮した金額の80%」が目安として語られています。
これ、裏返すとこうです。

  • これまで：評価が市場価格の4〜6割に落ちることもあった
  • これから：少なくとも“20%しか落ちない”方向へ寄る

つまり、「駆け込み節税としてのインパクト」が激減する可能性が高い。

4. いつから適用？）

税制改正では、適用時期は次の見通しです。

  • 2027年（令和9年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与により取得する財産の評価から適用見込み

ここでありがちな誤解。

「じゃあ2026年中に買えばいいんですかね？」

――この発想は危険だと考えます。
なぜなら、評価は“取得日”ではなく、基本は“課税時期（相続開始日）”で決まるからです。
つまり、相続がいつ起きるかが読めない以上、「買った日」だけで安全は判断できません。

5. 富山の不動産相続で、影響が出やすい家・出にくい家

5-1. 影響が出やすいのはこんなケース

次に当てはまる場合、2026年〜2027年にかけて設計の見直しを強くおすすめします。

  • 相続税対策として、賃貸物件の購入を検討している
  • 土地活用で、賃貸住宅の新築を検討している
  • 借入を使った“評価圧縮”を主目的にしている
  • 「あと数年で相続が起きそう」という健康・年齢・介護状況がある
  • 富山の郊外・調整区域など、売却・賃貸の出口が読みづらい立地なのに“節税目的だけ”で動こうとしている

今回の改正は、相続直前の駆け込みによる賃貸物件の取得は減少することが想定されます。

5-2. 影響が比較的限定的になり得るケース

  • 既に5年超で保有している賃貸物件が中心（“直前取得”をしない）
  • そもそも相続税が発生するか微妙で、節税より遺産分割・共有回避が課題
  • 取得目的が「節税」ではなく、事業として合理性が強い（ただしここは税理士の精査必須）

6. 「土地は昔から持っている＋建物だけ直前に新築」パターン

富山で非常に多いのが、この形です。

  • 土地：先祖代々の土地（長期保有）
  • 建物：相続の数年前に賃貸住宅を新築

解説記事では、土地は対象外でも、建物は対象になる可能性が示されています。
これ、地味に効きます。

なぜなら、土地だけ通達評価でも、建物が“取得価額ベース80%評価”になった時点で、想定していた評価圧縮が崩れるからです。

7. 「じゃあ相続対策は終わり？」—いいえ、やることが変わるだけです

ここで投げやりになる必要はありません。
相続対策は、そもそも“税金を下げること”だけが目的ではないからです。

富山の不動産相続で本当に揉めるのは、たいていこの3つです。

  1. 共有名義で身動きが取れない
  2. 現金不足で公平な分け方ができない
  3. 空き家化してコストだけ増える

今回の改正は「1)〜3)の問題を解決しないまま、税だけ落とす」動きを抑える性格が強い。
だから、今後はより一層、

  • 財産全体の可視化
  • 共有回避の設計
  • 出口戦略（売る／貸す／たたむ）
  • 現金調達（生命保険なども含む）

が中心になります。

8. アンジュ行政書士事務所が、今回の改正局面で大切にしている方針

当事務所は、相続を「手続き作業」で終わらせません。
ゴールは、あくまで “揉めない・迷子にならない・次世代の負担を残さない”設計です。

そのために最初にやるのは、節税の検討ではなく、次の3点です。

8-1. 相続の全体像を確定する

  • 相続人の確定（戸籍）
  • 遺言の有無
  • 財産全体の棚卸し（不動産・預金・保険・負債）

8-2. 不動産を「資産」ではなく「戦略対象」として見る

不動産は、単に金額だけで判断すると失敗します。
富山は特に、立地・雪・管理・県外相続人の組み合わせで“負債化”しやすい。
だから、評価は税務だけでなく、

  • 売れるのか
  • 貸せるのか
  • 維持できるのか
  • 家族が合意できるのか

まで含めて見ます。

8-3. 税理士・司法書士・不動産会社との連携を前提に「設計側」を担う

税務申告は税理士、登記は司法書士――これは前提として尊重します。
ただし、相続の成否を左右するのは「誰が全体を設計するか」です。
当事務所はここを担います。

9. 富山で現実的に増える「相談パターン」と、改正後の考え方

ここからは、富山の相談で“よくある”パターンを、改正の影響も踏まえて整理します。

パターンA：相続税が出そうで、直前に賃貸物件購入を検討している

この場合、今回の改正で「期待していた評価圧縮」が崩れる可能性が高いので、発想を切り替えます。

  • 本当に必要なのは節税か？
  • それとも遺産分割の現金確保か？
  • 共有回避の設計が先ではないか？

税だけ落としても、家族関係が壊れたら“高い買い物”になります。

パターンB：土地活用で賃貸新築（相続の数年前）

土地は昔から保有、建物が5年以内新築――この場合、建物が対象になり得ます。
設計としては、

  • 新築ありきではなく、出口（賃貸需要・管理・売却）を先に固める
  • 相続時期の不確実性を踏まえ、税理士と試算レンジを持つ
  • “節税目的の新築”は、改正後はリスクが上がる

という順番が無難です。

パターンC：県外相続人が多く、富山の不動産を誰も管理できない

このタイプは、節税より先に

  • 売却
  • 賃貸化して管理委託
  • 解体して更地（ただし固定資産税や費用の検討は必須）

などの「出口設計」が中心になります。
放置しても、固定資産税と管理責任から逃れることはできないのです。

ここで、売却や査定が絡む場合は、提携グループ会社（株式会社ディライト）の不動産実務と連携し、
相続設計（行政書士）×不動産実務（宅建業）で、判断を前に進めます。
※個別事情により、対応可否や範囲は変わります（まずは状況確認から）。

10. 実務チェックリスト：あなたの家は「5年ルール」に近い？

次の項目に1つでも当てはまったら、一度“設計を作り直す価値”があります。

  • □ 相続対策の一環で、賃貸物件購入を検討している
  • □ 賃貸住宅の新築を検討している
  • □ 「今のうちに買えば節税できる」と聞いた
  • □ 取得・新築から相続までが5年以内になりそう
  • □ 借入を使ったスキームを考えている
  • □ 相続人が複数で、共有になりそう
  • □ 県外相続人がいて、管理・合意形成が難しい
  • □ 不動産以外の現金が少ない（分け方が詰みやすい）

今回の改正は「税制の話」に見えて、実は“相続設計の甘さ”を炙り出す改正です。

11. よくあるQ&A（富山の相談現場版）

Q1：もう賃貸不動産の相続対策は無意味？

無意味ではありません。
ただし「直前に買って評価圧縮」という効き方は弱まる見通しです。
今後は、税よりも

  • 共有回避
  • 現金確保（分割調整）
  • 出口設計
  • 二次相続も含めた長期戦略

がより重要になります。

Q2：「5年」の数え方はどうなる？

大綱では「課税時期前5年以内」という整理です。
細かい起算点や例外は今後のルール確定を待つ必要があります。
だから、現段階では「安全側」で設計するのが鉄則です。

Q3：土地は昔から持っていて、建物だけ新築した場合は？

解説ベースでは、土地は対象外でも建物が対象になる可能性が示されています。
ここは税理士と必ず擦り合わせが必要です。

Q4：富山の郊外で賃貸新築って、相続対策として危ない？

危ないかどうかは「出口があるか」で決まります。
税で得しても、空室・修繕・管理・将来売れない…で損したら意味がありません。
“税”は最後の調整で、最初の判断軸ではありません。

12. まとめ：改正後に勝つのは「税の知識」より「設計の精度」

今回の改正は明確です。

  • 相続等の直前5年以内に取得・新築した一定の貸付用不動産は、原則、通常の取引価額（時価に相当）で評価する方向
  • 実務の目安として、取得価額ベース80%が語られている
  • 適用は2027年1月1日以後の相続・贈与が見通し

この状況で必要なのは、焦って手段に飛びつくことではなく、

  1. 相続の全体像（人・財産・遺言・負債）
  2. 不動産の出口（売る・貸す・持つ・たたむ）
  3. 共有回避と現金不足の解消（設計）
  4. 税理士・司法書士・不動産会社との連携（実行）

この順番で、“揉めない相続の型”を作ることです。

アンジュ行政書士事務所のご案内（ブログ読者向け）

もし今、

  • 「相続税がかかるか分からない」
  • 「不動産が多くて、分け方が想像できない」
  • 「県外相続人がいて、絶対に揉めそう」
  • 「節税の話ばかりで、家族の合意形成が置き去り」

こう感じているなら、まずやるべきは“相談”というより、整理です。

当事務所では、いきなり契約ではなく、
現状整理 → 優先順位付け → 必要な専門家への接続（税理士・司法書士・不動産実務は株式会社ディライト等と連携）
という流れで、相続の迷子を止めます。

免責（重要）

本記事は、2025年12月26日閣議決定の「令和8年度税制改正大綱」等、公表情報に基づき一般的な解説を行うもので、個別案件への法的・税務的判断を保証するものではありません。最終的な取扱いは、今後の法令・通達・国税当局の運用により変更・明確化される可能性があります。
具体的な判断は、税理士等の専門家と連携し個別に検討してください。

投稿者プロフィール

安土珠里
安土珠里
カテゴリー
相続の基礎知識
前の記事
専門家が教える：富山の相続不動産の査定相場New!!
2026年2月28日